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2014年7月30日

住宅ローンの選び方と考え方

 家を建てる際、自己資金がない方は住宅ローンを組まなければならない。その住宅ローンについて今回ご説明します。

 住宅ローンとは「本人及びその家族」または「本人の家族」が居住するための住宅及びそれに付随する土地(一戸建て、マンション)を購入、新築、増築、改築、既存住宅ローンの借り換えなどを行うために金融機関から受ける融資のことである。住宅ローンの選び方として3つの金利のタイプがあり、2つの返済の仕方があります。まずは金利のタイプです。
※金利機関からお金を借りると利子(利息)が付きます。この割合を金利といいます。金融機関から借り入れたローンの融資金額(借入残高)を「元金」といいます。主な金利のタイプは固定金利型、変動金利型、固定金利期間選択型の3種類がありますので、選び方には自由度があります。

 まず、固定金利型について説明させて頂きます。固定金利型とは、借り入れた時が全返済期間を通じて適用されるタイプです。一般的に、適用金利は変動金利型等と比較すると若干高めの設定になります。固定金利型のメリットは借入時に返済期間全体の返済額を確定することができ安心して返済することができます。また、低金利時に借りると、将来にわたり低金利に基づく返済額を確定することができます。逆にデメリットは高金利に借りると将来にわたり高金利に基づく返済額を負担しなければなりません。
※融資機関や住宅ローン商品によっては返済期間が10年経過した時点で金利が変更される「段階金利」の固定金利型も存在します。

 続きましては、変動金利型を説明させて頂きます。変動金利型とは、金利情勢の変化に伴い返済期間中、定期的に金利が変動するタイプです。また、住宅ローンの場合は、一般的に半年ごとに金利の見直しが行われます。
※「5年ルール」金利に変動があった場合でも、「返済額は5年間変わらない」というルール
※「1.25倍ルール」5年1回の返済額を見直しする時、「見直し後の新返済額は見直し前の元の返済額の1.25倍まで」というルール。

 変動金利型のメリットは高金利時に借りると、将来の金利の低下にあわせて返済額が下がります。逆にデメリットは借入時に将来の返済額が確定せず不安が残ります。また、低金利時に借りると、将来の金利の上昇とともに返済額増えてしまいます。

 続いて固定金利期間選択型について説明します。固定金利期間選択型とは、「当初○年間○%」等、返済期間中の一定期間に固定金利が適用されるタイプです。固定金利期間選択型のメリットは一定期間の返済額を確定することができます。また、高金利時に借りると、将来の金利に低下に合わせて返済額が下がります。逆にデメリットは返済時に固定金利期間終了後の返済が確定されず不安が残ります。また、低金利時に借りると、将来の金利の上昇とともに返済額が増えてしまいます。※固定金利期間終了後に適用される金利は、住宅ローン商品によって様々ですので注意が必要です。また、固定金利期間が短いものほど適用金利は低くなります。

 返済の方法の選び方には、代表的なものとして「元金均等返済」と「元利均等返済」の2つの方法があります。

 まず、元金均等返済は毎月返済する元金が一定です。元利均等返済に比べて、元金の減少が早いため、返済額(元金+利息)は返済が進むにつれて少なくなっていきます。
※利子(利息)は、融資(借入金)残高に対してかかってくるため。また、元利均等返済よりも支払総額は少なくなります。
 続きまして、元利均等返済は毎月の返済額(元金+利息)が一定です。また、返済計画が立てやすいのが特徴です。

 上記の金利タイプと返済方法を考え様々な住宅ローンを組むことができ、お客様1人1人によってメリットデメリットが変わってきます。なので、住宅ローンの選び方については住宅営業や銀行さんに聞いてみて、皆さまにあった返済の仕方を一緒に考えていきましょう。

# 住宅ローン