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住宅用の土地を探す前に、「42条2項道路について理解を深めたい」と考える方も多いでしょう。

42条2項道路とは幅員4m未満の道路のことを指し、該当道路に接する土地に住宅を建てる場合には制約があるので注意が必要です。

ルールを知らないまま土地を決めると、理想の間取りや広さが実現できないなど、後悔やトラブルを招く可能性があるでしょう。

そこで本記事では、42条2項道路の定義やセットバックなど、あわせて知っておきたい基礎知識について紹介します。

土地探しをする際の注意点3選についても解説するので、参考にしてください。

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42条2項道路とは

42条2項道路とは、1950年に施行された建築基準法より前から存在する道路のなかで、幅員（横の長さ）4m未満の道路のことを意味します。

「2項道路」もしくは「みなし道路」という呼び名もあり、古くからある街には42条2項道路も少なくありません。

幅員4m未満の道路は建築基準法の道路の規定を満たさないため、通常であれば、その道路に隣接する土地に建物を建てると法律に違反するのです。

ただし、後ほど説明するセットバックという条件があるものの、以下の条件をすべて満たす道路は、42条2項道路として隣接する土地に建物の建築が許可されています。

• 建築基準法施行前から建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道路
• 特定行政庁の指定した道路

42条2項道路の中でも幅員1.8m未満になると、建築審査会の同意を得る必要があるなど、追加条件が増えるため注意しましょう。

引用元：e-Gov│建築基準法第四十二条

建築基準法における道路と接道義務

そもそも、建築基準法で建物は「幅員4m以上の道路に2m以上接する必要がある」と定められています。これを「接道義務」と呼び、家を建てる前提条件としてクリアする必要があるのです。

接道義務は、地震や台風、火災などの災害時における避難や緊急車両の通行を想定して定められており、地域の安全を確保する上で必要な規定です。

42条2項道路などの例外はありますが、接道義務を満たさない場合は基本的に建築確認申請が通らないため住宅などは建てられません。

そこで、接道義務を満たすための手段として、次の章で解説する「セットバック」をするのが通常です。

引用元：e-Gov│建築基準法第四十二条 第四十三条

セットバックとは

42条2項道路に接している土地に建物を建てる場合に、道路の幅員4mを確保するために敷地を後退させることを「セットバック」と呼びます。

セットバックには2つの方法があり、向かい合う土地の状況によって異なるので注意しましょう。

セットバックにかかる費用負担や割合は自治体によって異なるため、不動産会社や建築会社に調査を依頼しておくと安心です。

42条2項道路が適用される前に建てられた住宅を建て替えする場合にも、セットバックに対応する必要があるため利用できる敷地が狭まります。

セットバックは建築基準法で定められており、拒否や無視はできないので気をつけてください。

位置指定道路とは

国や自治体が管理する道路を「公道」と呼ぶのに対し、個人や民間団体などが管理する道路を「私道」と呼び、位置指定道路とは私道の1つです。

位置指定道路は建築基準法42条1項5号で定められており、特定行政庁から該当位置の指定を受けた道路のことを指します。

また、位置指定道路には以下のような条件があるのも特徴です。

• 幅員4m以上
• すみ切り（敷地の角部分を取る）を道路の両側に設置
• 原則通り抜け可能など

位置指定道路にも幅員4m未満のパターンがあり、その場合にも向かい合う土地の状況に沿ってセットバックする必要があるので注意しましょう。

公道か私道かを確認したい場合には、法務局で公図を確認し、道路に地番が記載されていれば私道だと判断できます。

引用元：e-Gov│建築基準法第四十二条

42条2項道路に該当した場合の影響

購入候補の土地が42条2項道路に隣接した場合の影響について、以下の観点から解説します。

• 敷地面積が小さくなる
• セットバック部分は自由に利用できない

土地を購入してから後悔しないためにも、与える影響についてしっかりチェックしましょう。

アサヒグローバルホームでは、土地探し専用ツールを利用してお客様のご希望に沿う土地を紹介させていただきます。土地探しについてお困りの方は、当社のオンライン家づくりをぜひご覧ください。

敷地面積が小さくなる

セットバックをすることで土地の一部を道路にする必要があり、実用的に利用できる敷地面積が減ります。

さらに、建ぺい率や容積率はセットバック適用後の敷地面積で計算されるため、以下の影響も考慮しておくことが重要です。

42条2項道路に隣接することで、広さが足りずに理想の間取りを実現できなかったり、希望する階層にできなかったりする可能性があります。

ただし、建ぺい率と容積率は都道府県や市町村によって変化するため、自治体の公式ホームページから正確な基準をもとに判断しましょう。

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セットバック部分は自由に利用できない

セットバック部分は道路扱いとなり、スペースを活用して塀や駐車場を設置することは許されていません。

あくまでも災害時や緊急時に備えて道路幅を確保しており、セットバック部分を私的に利用していると、万が一のときに救急車や消防車などが入れない場合もあります。

セットバック部分は自治体によっては買い上げを行うケースもありますが、無償提供となるのが一般的です。

固定資産税は非課税となる場合が多いですが、非課税の対象となる要件は市町村によって異なるため事前にチェックしてください。

また、市町村が判断して自動的に非課税になるのではなく、固定資産非課税適用申告書などの書類で自己申請する必要があるので、一度税務課の窓口で相談するのがおすすめです。

土地探しをする際の注意点3選

土地探しをする際の注意点は、以下の3つです。

1. 接地している道路の幅員を計測する
2. セットバックのラインに注意する
3. 道路を挟んだ一方に川などがないか確認する

注意点を踏まえれば、住宅を建ててからの後悔やトラブルを回避できるでしょう。

注意点①：接地している道路の幅員を計測する

まず購入候補の土地が接する道路の幅員を調べて、42条2項道路に該当するかチェックしましょう。

正確に調べるためにも、役所の建築指導課や都市整備課の図面をもとに確認してください。図面などで明確に分からない場合は、道路調査を役所に依頼することで判断できます。

不動産会社の担当者が役所に確認を取ってくれるケースも多いので、道路が狭いと感じたら業者に確認しましょう。

注意点②：セットバックのラインに注意する

過去にセットバック済みの土地でも不十分な場合があるので、正確なラインはどこになるのかチェックしてください。

土地情報に「セットバック済み」と書かれていたり、セットバックをした後に打たれる境界杭があったりしても、念のために不動産会社に確認しておくと安心です。

「大丈夫だろう」と業者に確かめないまま交渉を進めると、さらにセットバックが必要になるなどのトラブルを招く可能性があります。

注意点③：道路を挟んだ一方に川などがないか確認する

向かい合う土地に川や線路などがある場合は、その境界線から幅員4mを確保する必要があります。道路の中心線から2mの後退で済む住宅の場合に比べて、セットバック幅が広くなるので注意しましょう。

土地を見に行く際の確認項目に、「対面の土地の状況」も含めておくとトラブルを回避できます。

また、建て替えを行う場合にも対面に川などがあれば、新築同様に幅員4mを確保する形でセットバックする必要があるので慎重に検討してください。

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まとめ：42条2項道路を理解して後悔しない土地探しを

42条2項道路とは建築基準法が定める前より存在し、幅員4m未満の道路を指します。

建物は「幅員4m以上の道路に2m以上接する必要がある」という接道義務があり、本来なら幅員4m未満の道路に隣接して住宅は建てられません。

しかし、敷地面積を減らして道路の幅員を4m確保する「セットバック」を行うことで、住宅の建築が認められています。

図面や写真だけで確認するだけではなく、早めに現地を訪れて土地に接する道路や向かい合う土地の状況について確認しましょう。

本記事を参考にしながら、土地探しを進めてください。

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