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注文住宅を建てると決めたら、まずどこに家を建てるか検討する方が多いのではないでしょうか。

土地探しは多くの人にとって初めての経験の場合が多く、実際に何から始めたらいいのか悩んでしまうものです。

スムーズに土地探しを進めるためには、手順やコツを事前に把握し、注意点を押さえておくことがとても大切です。

本記事では、土地探しに役立つステップを網羅的に把握できるように内容をまとめました。

• 注文住宅の土地の探し方
• 注文住宅の土地探しの流れ
• 注文住宅の土地探しのコツ
• 注文住宅の土地探しの注意点・ポイント
• 注文住宅の土地探しの期間

憧れのマイホーム実現に向けて、ぜひ参考にしてください。

 

注文住宅の土地の探し方4選

注文住宅の土地探しは、大きく分けると以下の4点が挙げられます。

1. 工務店に相談する
2. 不動産屋に相談する
3. インターネットで検索する
4. 直接足を運ぶ

 

土地探し①：工務店に相談

工務店に相談することで、理想の家にマッチする土地を紹介してもらえる可能性があります。

会社によっては、複数の不動産屋と提携を結んでいる会社もあるので、担当者に積極的に相談しましょう。

土地には、敷地面積の何割を建物にあてられるかを定めた建ぺい率や、敷地面積に対する建物の延床面積の割合を定めた容積率などの建築制限が設けられています。
さらに、形状によって建てられる家がある程度決まっている場合も少なくありません。

それらを知らずに土地を選んでしまうと、「理想の土地を見つけたけれど建築制限にひっかかり家が建てられない」などの事態を招くこともあります。

>家を建てるプロの視点から、理想の家が建てられる土地なのかを見極めてもらえると安心です。</span

また、土地と家の購入を同じ会社に頼むことで、予算の相談窓口を1つにできることも大きなメリットです。

 

土地探し②：不動産屋に相談

土地といったら不動産屋を思い浮かべる人も多いのではないでしょうか。

大手の不動産屋なら、全国にネットワークがあり、さまざまなエリアの情報を教えてもらえます。

「通勤の利便性がいい」「実家にアクセスしやすい」など広範囲のエリアを検討している場合、自分の選択肢になかった地域を提案してくれる可能性も。

また、不動産屋に土地を相談する場合は、膨大な土地情報から探し出す必要があります。

どのような家を建てたいのか・土地に対する予算はいくらかを明確にしておくことが重要です。

 

土地探し③：インターネットで検索

最も手軽なのはインターネットで検索することでしょう。

全国の情報を検索できるため、希望するエリアの相場や周辺環境の下調べに活用すると効率が良いのでおすすめです。

現在住んでいる場所から遠いエリアを検討している場合も、ネット検索で大まかな情報を入手できます。

手間もコストもかからないため、とりあえず検索してみるのもおすすめです。

ただし、インターネットの情報は更新されていなかったり、間違っていたりすることもあります。

実際の雰囲気が分からない点はデメリットといえます。

検討したい土地が見つかったら、掲載元に連絡を取り詳しく話を聞くようにしましょう。

 

土地探し④：直接足を運ぶ

注文住宅を建てたいエリアに直接足を運んでみることも1つの方法です。

住民の雰囲気や通勤・通学までの道のり・騒音・匂いなど、写真だけでは伝わらないリアルな情報を入手できます。

可能であれば、時間帯や季節を変えて調べるのがおすすめです。

夜道の安全性や、夏のゴミの匂いなど、実際に訪れなければ分からないポイントを調べられます。

気になる土地が見つかったら、近隣の不動産屋や注文住宅を依頼する工務店に相談し、詳しい情報を教えてもらいましょう。

 

注文住宅の土地探しの流れ

注文住宅の土地探しの流れは、以下の6ステップです。

1. 予算を決める
2. 優先順位を決める
3. 条件に合った土地を探す
4. 契約前の土地の確認
5. 契約
6. 住宅ローンが下りるまでのつなぎ融資

 

手順①：予算を決める

まずは土地に充てられる予算を決めることが第一歩です。

土地の予算を決めるには、まず家づくりの総予算を決める必要があります。

その総予算を「土地の予算」と「建物の予算」に分けることで、土地にかけられる費用が具体的に分かります。

また、土地代以外の手数料や税金も忘れないようにしましょう。

手数料や税金は、一般的に土地代金の5~10％程かかります。

諸費用を含めた計算をしておくことで、予想外の費用がかさむリスクを防げます。

すでに希望する家が決まっている場合は、工務店に相談し、土地に充てられる最高額を聞いておくと効率が良いでしょう。

 

手順②：優先順位を決める

実際に土地探しを始める前に、土地選びの優先順位を明確にしましょう。

土地購入は大きな買い物のため、「あれもこれも」と理想を追求しすぎてしまいがちです。

しかし、理想に完璧にマッチした土地を見つけることは容易ではありません。

絶対に譲れない優先順位を決め、その条件をある程度満たしている土地であれば、購入を具体的に考えることが成功のポイントです。

優先順位を明確にするにはどうすれば良いでしょうか。
家を建てる目的と優先度の高い条件を書き出すことで、優先順位を判断できます。

例えば、以下のように家を建てる目的を軸に優先順位を決めることが、長く快適に暮らせる土地選びの成功に繋がります。

• 家を建てる目的：子育てしやすい家に住むため。将来的には親との同居を予定しているので、高齢者も住みやすい家を建てたい。
• 優先度の高い条件：月々のローンの支払額が予算以内・通学の利便が良い・周辺に病院や公園、図書館などの施設が揃っている・駅やバス停に近い・落ち着いた環境・駐車場2台と自転車を置けるスペースが作れる・日当りが良い

 

手順③：条件に合った土地を探す

優先順位を決めたらいよいよ土地探しです。

土地の探し方は、工務店や不動産屋に相談したり、インターネットで検索したりするなど、さまざまな方法があります。

複数の方法を試すことで、多くの情報を入手できるでしょう。

また、土地探しと平行して工務店を決めておくことも重要です。

工務店を決めることで、住宅建築の予算を把握して土地探しができ、具体的な予算の相談がしやすくなります。

また、土地の形状や建築条件によって建てられる家は大きく変わります。

事前にどのような家を建てたいかある程度決めてから土地探しをすることがスムーズな手順です。

 

手順④：契約前の土地の確認

契約前に必ず土地の確認をしましょう。

可能な限り直接足を運んで、周辺環境を含めた実際の土地を見ておくと安心です。

理想の土地でも、災害や治安などが問題になる可能性もあります。

近隣の河川の氾濫や土砂災害の可能性、治安の良し悪しは重要なポイントです。

災害や治安を調べる際は、自治体や警視庁が公開している「ハザードマップ」や「犯罪発生マップ」で確認しましょう。

参考：
・ハザードマップポータルサイト
・事件事故発生マップ – 警視庁

 

手順⑤：契約

土地が決まったら、いよいよ契約です。

土地の契約にはさまざまなステップが必要です。主に以下の3点が挙げられます。

1. 買付証明書の提出
2. 住宅ローンの事前審査
3. 手付金支払い

とくに注意すべき項目は、手付金支払いです。

手付金の相場は売買価格の5%〜10%程で、一般的に現金で支払います。
不動産屋を通して購入する場合は、さらに仲介手数料の半額を支払うため、まとまった資金の準備が必要です。

また、手付金を払う期間は、買付証明書の提出から1週間〜10日程と短いので注意しましょう。

 

手順⑥：住宅ローンが下りるまでのつなぎ融資

土地の購入代金や建築に必要な費用を全て自己資金で賄うのが難しい場合は、つなぎ融資を受けられます。

住宅ローンが実行されるのは、住宅が完成し引き渡されるときです。

しかし、注文住宅を建てる場合は以下のような建築にかかる費用を分割して支払う必要があります。

• 土地の購入代金
• 着工金（工事開始に必要な費用）
• 上棟金（柱や梁などが完成したときに必要な費用）

つまり、住宅ローンがおりる前から大きな資金を用意しなければいけないのです。

まとまった資金が準備できない場合は、つなぎ融資を受けることで解決できます。

つなぎ融資は、住宅ローンが下りればすぐに完済できるため、ダブルローンになる心配はありません。

 

注文住宅の土地探しのコツ

土地探しのコツを把握しておくことで、「いつまで経っても土地が決まらない」「探し疲れてしまった」などの状態を避けられます。

具体的なコツは以下の3点です。

1. 工務店は早めに探す
2. 専門用語を知っておく
3. 条件に合う土地以外も検討する

 

土地探しのコツ①：工務店は早めに探す

工務店は早めに探すことが、効率の良い土地探しのコツです。

工務店を事前に決めておくことで、希望の住宅に適した土地のポイントが明確になり、効率的です。

反対に、土地を決めてから工務店に相談しても、土地によっては希望する住宅が建てられない可能性があることを頭に入れておきましょう。

 

土地探しのコツ②：専門用語を知っておく

土地探しや契約時に使われる専門用語は、事前に調べておきましょう。

専門用語が分からないと、工務店や不動産屋の話している内容が十分に理解できない可能性があります。

もちろんその都度質問しても問題ありませんが、その場で聞いてすぐ理解できない場合もあるため、予習しておいたほうがスムーズでしょう。

事前に把握しておいたほうが良い用語は、「注文住宅の土地探しの注意点・ポイント」で紹介します。

 

土地探しのコツ③：条件に合う土地以外も検討する

条件に合う土地以外も検討対象にいれることで、選択肢の幅が大きく変わります。

比較的条件に合った土地が見つかったら、実績のある工務店に相談してみましょう。

多少条件とは違う土地でも、建築方法で十分にカバーできる可能性もあります。

また、比較的条件の良い土地は、他の人にとっても良い土地です。

迷っているうちに売り切れてしまうかもしれません。

100%の理想を満たしていない土地でも、快適な暮らしが実現できそうであれば思い切って決めてしまう決断力も必要でしょう。

 

注文住宅の土地探しの注意点・ポイント

注文住宅の土地探しの注意点・ポイントは、大きく分けて以下の5点が挙げられます。

1. 建ぺい率と容積率
2. 建築制限
3. 土地の高低差
4. 災害のリスク
5. 将来の環境変化

 

注意点・ポイント①：建ぺい率と容積率

建ぺい率と容積率を知らないと、予定していた大きさの家が建てられない可能性があります。

建ぺい率とは、土地面積の最大何割まで建物を建てられるのかを定めたものです。

例えば、敷地面積が120平方メートルの土地の建ぺい率が50%と規定されていた場合、住宅の建築面積は60平方メートル以内に抑える必要があります。

建ぺい率は、建物の密集を避け、快適な生活環境を保護したり、火事が起きた際の延焼を防いだりする役割があります。

容積率とは、対象となる建物の延床面積（建物の全ての床面積の合計）のことです。

例えば、敷地面積が200平方メートルの土地の容積率が50％の場合、その土地に建てられる建物の延床面積は、最大100平方メートルとなります。

容積率は、風通し・日当りの確保や、人口を制限し、下水や周辺道路などのインフラを守る役割があります。

 

注意点・ポイント②：建築制限

希望通りの家を建てるためには、建築制限を把握しておくことが重要です。

建築制限とは、都市計画や消防などの観点から、安全・快適に暮らすために必要なルールを明確にしたものです。

建築制限の代表的なものに、以下が挙げられます。

• 建物の用途による建築制限：その土地に建てられる建築物の種類に制限があること
• 高さ制限（道路斜線制限・隣地斜線制限・北側斜線制限）：建物の高さに関する制限。道路や隣地などの日当たりや風通しを確保し、周囲に圧迫感を与えないためのルール。
• 接道義務：「建物を建てる土地は、原則として幅が4m以上の道路に2m以上接していないといけない」決まりのこと。消防車や救急車などの緊急車両を通せる道幅を確保するために決められている。

希望の家を建てるうえで、弊害になる建築制限はないか確認しておきましょう。

 

注意点・ポイント③：土地の高低差

土地探しをしていると、高低差のある土地が相場よりも安く売られている場合があります。

しかし、高低差の度合いによっては、家を建築する際に追加で費用がかかったり、住む上でのリスクが隠れていたりする可能性があります。

例えば、道路よりも土地が低い場合、大雨や洪水などの水害時に水が流れ込みやすくなります。

リスクを避けるためには、盛土工事を施して、道路と同じ高さにする必要があります。

反対に、道路よりも土地が高すぎる場所にある場合、土地の斜面が崩れないようにするための擁壁工事が必要になるでしょう。

外階段や造成工事など、追加で工事費用が発生する可能性も。

高低差のある土地を検討する場合は、工事の必要性や実際に暮らす上での危険がないかを確認しましょう。

 

注意点・ポイント④：災害のリスク

災害のリスクも忘れてはいけないポイントです。

土地の形状や、地質・地盤を調べることで、災害から受けるリスクを可能な限り減らすことが重要です。

地震に対してのポイントに、地盤の硬さが挙げられます。

地盤が弱い場合は、地盤改良工事が必要になるでしょう。
また、埋立地では大きな地震によって、地盤沈下や液状化などが起こる可能性も否定できません。

水害に対しては、土地の高さが重要です。大雨や洪水が起きた際、低い土地に向かって土砂や水が流れ込みます。

周囲より低い土地は、それだけ水害のリスクが高いことを頭に入れておきましょう。

土地を実際に購入する前に、検討している土地にこれまで災害があったのか、また今後災害のリスクはあるのかを必ず確認しましょう。

市町村のホームページで「災害ハザードマップ」を閲覧しておくのもおすすめです。

 

注意点・ポイント⑤：将来の環境変化

現在の環境のみならず、将来の環境変化の可能性について予測しておくことも重要なポイントです。

将来の環境変化は、用途地域を調べることで、ある程度予測できます。

用途地域とは、その地域の都市計画に基づいて、建築可能な建物の種類や用途について定めたルールのことです。

用途地域を確認しておくことで、家を建てたあとに「近隣に大きな建物が建ち日当りが悪くなった」「娯楽施設が建てられ、人の出入りや騒音が気になる」などのリスクを未然に防ぐ事ができます。

「用途地域図」は市区町村のホームページから、閲覧が可能です。

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注文住宅の土地探しの期間

土地探しの期間を決めておくことで、いつまで経っても土地が決められない状態を避けられます。

土地探しにかかる平均期間は、4〜12か月といわれています。

引っ越し希望時期から逆算し、1年程前から土地探しを開始すると良いでしょう。

長期間を土地探しに充てることで、住宅建築コストの値上げや、住宅ローン金利の変動などが起こり、建築コストが予算よりも高くなってしまう可能性も出てきます。

こういった事態を防ぐ為にも、土地探しの期間を予め決めておき、その期間内で決める覚悟も重要です。

迷いや悩み、不安なことがあれば、信頼できる工務店や不動産屋に相談し、解決していきましょう。

 

まとめ

注文住宅の土地探しには、さまざまな方法があります。

後悔しない土地探しのためにも、複数の方法を試してみると良いでしょう。

また、注文住宅の土地探しの流れやコツ・注意点も紹介しました。

理想の土地を追求するあまり、土地探しに行き詰まってしまう人も少なくありません

本記事の内容を参考にし、効率良く土地探しを進めましょう。

あなたの理想の家づくりで弊社が協力できることがありましたら、お気軽にご相談いただけると幸いです。

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